A cette question souvent posée par les lecteurs du blog et investisseurs personnes physiques, Immo-Bresil.com recommande l'America's Avenue Business Square à Rio de Janeiro dans le quartier émergent de Barra da Tijuca.
Le programme, situé sur l'incontournable Avenida das Americas, à proximité des installations olympiques de RIO 2016, prévoit la construction d'un ensemble de 3 bâtiments de bureaux ultra-moderne totalisant environ 30 000 mètres carrés.
Notre conseil porte sur l'acquisition de salas corporativas ( pour moyennes et grandes entreprises) par opposition aux saletas reservées aux très petites entreprises et professions libérales souvent moins solvables.
Pourquoi investir à Barra dans des bureaux?
Le marché du centre ville qui représente deux tiers du stock de bureaux, souffre, faute de place disponible, d'un manque de surface neuve de qualité poussant les prix des loyers à la hausse et encourageant les sociétés à déménager sur des immeubles modernes à Barra da Tijuca.
Les collaborateurs des entreprises, eux aussi, à titre personnel souffrent de la hausse brutale du prix des logements qui q commencé en 2008 dans la zona sul que ce soit à l'achat ou à la location. Un appartement avec 3 chambres de 90 m2 à Leblon se loue aujourd'hui autour de 7000 reais ( autour de 3000 euros). Une aubaine pour les promoteurs du quartier de Barra et ses milliers d'appartements à la vente neufs sur plan. Le mètre carré y est deux fois moins cher que dans la zone sul...Les collaborateurs des grandes entreprises eux aussi ont intérêts à s'installer à Barra.
A moyen terme, ce déplacement ou rééquilibrage du centre ville vers Barra, tant sur le plan résidentiel que commercial, parait encore plus évident grâce à l'arrivée du métro et des nouveaux systèmes de transports Bus Rapid Transit.
Le taux de vacance à Rio est inférieur à 3% soit un des plus bas au monde.
Petrobras, dont le siège est à Rio et qui a réalisé em 2010 la plus grande augmentation de capital de l'Histoire ( 57 milliards de dollars), a annoncé en Aout dernier un plan d'investissement de 227 milliards de dollars jusqu'en 2015...de quoi assurer le dynamisme de l'industrie du Pétrole et ses milliers de sous-traitants qui vont continuer d'affluer à Rio.
Barra da Tijuca offre donc de belles perspectives aux investisseurs qui investissent dans des bureaux répondant aux besoins de ces filiales de multinationales du secteur pétrolier: très faible risque de vacance, offre inférieure à la demande sur le long terme, hausse des prix des loyers, qualité de signature des locataires et solvabilité. SHELL, EXXON MOBIL, SCHLUMBERGER ont, entre autre, leur siège à Barra da Tijuca.
Rentrons plus dans le détails de l'investissement de l'America's Avenue Business Square.
Le lancement commercial a eu lieu début Aout et il reste encore près de la moitié des salas corporativas alors que les saletas sont vendues à 95%.
Le prix grille "courte" (sans négociation) tourne autour de 7000 reais / m2 soit un rendement annuel futur supérieur à 17% par an en restant très conservateur sur le niveau des loyers ( c'est à dire avec des valeurs 2011) sachant que le méga-ensemble de bureaux construit par Gafisa, un des plus grands promoteurs du Brésil, sera livré début 2015.
En effet, les valeurs de signatures actuelles de loyers sur ce type d'immeuble neuf à Barra sont maintenant supérieures à R$ 100 par mois de location (hors condominio et IPTU à la charge du locataire).
Sur le long terme, les plus values seront au rendez-vous, si l'on en croit le potentiel réel de baisse des taux d'intérêt Selic aujourd'hui à 12%.
Ventes LOPES Consultoria Imobiliaria
Alessandra PESSOA
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Pour Immo-bresil.com, Ricardo Lacaz Martins nous dresse un aperçu de la fiscalité immobilière au Brésil et ébauche une stratégie pour l'investisseur étranger souhaitant investir dans des biens immeubles.